Allgemeine Hinweise für Bieter bei Zwangs­versteigerungen

Wenn Interesse an einer Immobilie besteht, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung angeboten wird, informieren wir Sie gerne hierzu. Von uns bekommen Sie Daten und Informationen zu Verkehrswerten, Preisvorstellungen der Gläubigerbank und Besichtigungsmöglichkeiten.

Das Gericht lässt, in den meisten Fällen durch einen vereidigten Gutachter, den Verkehrswert des Versteigerungsobjektes feststellen.

Dieser Verkehrswert gibt dem Bieter zunächst einen Anhaltspunkt, welcher Wert dem Objekt durch den Gutachter beigemessen wird.

Über diese reine Information hinaus, hat der Verkehrswert jedoch auch prozessuale Funktionen.

So muss in einem ersten Versteigerungstermin mindestens 50 % des festgesetzten Verkehrswertes durch den Interessenten geboten werden, da ansonsten das Versteigerungsgericht von Amts wegen einen Zuschlag nicht erteilen darf.

Darüber hinaus hat der im Termin anwesende Vertreter der betreibenden Gläubigerbank die Möglichkeit, bei Nichterreichen von 7/10 des festgesetzten Verkehrswertes den Zuschlag durch einfache Erklärung versagen zu lassen.

Erfolgt aus den vorgenannten Gründen in einem ersten Termin jedoch kein Zuschlag, so gelten beide Grenzen im nächsten Termin nicht mehr.

Dies ist grundsätzlich nicht der Fall. Auch in weiteren Terminen hat es die betreibende Gläubigerbank regelmäßig in der Hand, den Zuschlag versagen zu lassen, wenn ihr das Gebot nicht ausreicht.

Daher ist es ratsam, vorab Gespräche mit uns aufzunehmen.

Dies kann man entweder schon durch Kontaktaufnahme vor dem Termin, spätestens jedoch im Versteigerungstermin über den Mitarbeiter der Gläubigerbank im Termin erreichen, um entsprechende Erlösvorstellungen zu erfahren und sein Bietverhalten entsprechend einrichten zu können.

Es ist nicht ausgeschlossen, dass nach den speziellen Versteigerungsbedingungen für das gewünschte Objekt einzelne Rechte in den Grundbüchern, etwa in Abt. II, wie z. B. Wegerechte, Grunddienstbarkeiten oder sonstige Eintragungen, oder sogar Rechte in Abt. III des Grundbuches (Grundschulden) bestehen bleiben.

Hier kann man sich bei rechtzeitiger Einsichtnahme in das Grundbuch informieren.

Diese Versteigerungsbedingungen werden jedoch in jedem Versteigerungstermin vor Beginn der eigentlichen Bieterstunde nochmals durch das Gericht vorgetragen.

Soweit dann noch Fragen bestehen oder offen sind, sollte solange nachgefragt werden, bis alle Unklarheiten beseitigt sind.

Es ist natürlich besonders wichtig, ob das Objekt lastenfrei oder mit bestehen bleibenden Belastungen versteigert wird.

Geboten werden kann nur mündlich im Termin (also nicht schriftlich oder telefonisch oder per e-Mail). Jeder Versteigerungstermin ist öffentlich.

Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Min., sie endet jedoch erst, wenn trotz Aufforderung des Rechtspflegers keine Gebote mehr abgegeben werden und dieser das Ende der Bieterzeit fest­stellt.

Bieter müssen sich mit gültigem Personalausweis oder Pass ausweisen. Wenn für andere geboten werden soll (dies gilt auch für Ehegatten), muss eine Biet- oder Generalvollmacht in notarieller Urkunde vorgelegt werden. Beim Bieten für eine Firma ist ein beglaubigter Handelsregisterauszug vorzulegen, der nicht älter als zwei Monate sein darf.

Als Bieter muss man damit rechnen, dass ein Verfahrensbeteiligter bei Abgabe eines Gebotes Sicherheitsleistung verlangt, die dann sofort erbracht werden muss. Die Sicherheit ist daher zum Termin mitzubringen.

Ist Sicherheit beantragt, so kann ein Gebot nur bei Leistung der Sicherheit berücksichtigt werden, anderenfalls ist es zurückzuweisen.

Der Verfahrensbeteiligte, in der Regel der Vertreter der betreibenden Gläubigerbank, könnte ausnahmsweise auf Sicherheitsleistung verzichten. Dies wird normalerweise jedoch nur der Fall sein, wenn er den Bieter bereits vorher kennt und die Finanzierung des Objektes als gesichert ansehen kann.

Die Sicherheitsleistung beträgt in der Regel 10 % des gerichtlichen Verkehrswertes.

Gemäß der aktuellen Gesetzesänderung kann Sicherheit im Zwangsversteigerungsverfahren i. H. v. 10 % des gesetzlichen Verkehrswertes in den folgenden Formen geleistet werden:

Als rechtzeitige vorherige Überweisung auf ein Gerichtskonto unter Angabe des Aktenzeichen des Gerichtes. Die jeweiligen Gerichtskonten müssen bei den einzelnen Versteigerungsgerichten erfragt werden.

Hinweis: Eine Bareinzahlung am Tage des Termins bei der Gerichtskasse ist nicht möglich.

Ferner kann die Sicherheit durch einen bestätigten Bundesbank-Scheck geleistet werden, der frühestens 3 Tage vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein darf. Möglich ist auch eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines in Deutschland registrierten Kreditinstitutes, (so genannte Bankbürgschaft).

Ferner möglich sind nunmehr auch Verrechnungsschecks, welche von einem Kreditinstitut frühestens 3 Tage vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein müssen, nicht jedoch private Verrechnungsschecks des Bieters.

Andere Vermögensnachweise, wie z.B. Wertpapiere, Sparbücher oder die oben genannten gewöhnlichen Bar- oder Verrechnungsschecks werden nicht als Sicherheit zugelassen und führen im Zweifel dazu, dass das Gebot zurückgewiesen wird.

Ebenfalls kann Sicherheit nicht mehr durch Bargeld geleistet werden.

Der Bieter sollte daher nicht unbedingt bis zum Schluss der Versteigerung mit seinem Gebot warten, da Mängel der Sicherheitsleistung oder auch solche evtl. Vertretungsvollmachten (siehe oben) ggf. noch in Ruhe erörtert und geklärt werden können. Wird einem Bieter der Zuschlag nicht erteilt, so wird die Sicherheit am Ende der Versteigerung zurück erstattet, bzw. zurück überwiesen, sofern auf ein Gerichtskonto eingezahlt.

Wird einem Bieter der Zuschlag erteilt, wird ein besonderer Verteilungstermin anberaumt, der ca. 6 - 8 Wochen nach dem Versteigerungstermin liegt.

Spätestens in diesem Termin ist dann das Meistgebot an das Gericht zu zahlen (abzüglich eventuell gezahlter Sicherheitsleistung). Das Meistgebot wird vom Tage des Zuschlags an bis einen Tag vor dem Verteilungstermin mit 4 % verzinst, diese Zinsen hat der Ersteher ebenfalls zu entrichten.

Es wird um Beachtung gebeten, dass dieser Termin nicht durch einfache Erklärung verschiebbar ist. Ein Interessent sollte sich daher darauf einstellen, dass das Geld spätestens bis zu diesem Termin bereitsteht und die Finanzierung entsprechend gesichert ist, da ansonsten im schlimmsten Falle gegen den Bieter direkt in voller Höhe des Gebotes vollstreckt werden kann.

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird das Eigentum nicht durch notariellen Vertrag, sondern durch staatlichen Hoheitsakt, den Zuschlag, auf den Meistbietenden übertragen.

Ab Zuschlagserteilung wird der Meistbietende neuer Eigentümer des Grundbesitzes. Ab diesem Zeitpunkt trägt er die Gefahr des Untergangs, der Verschlechterung, etc. und hat für die Versicherung des Grundstückes etc. zu sorgen.

Im Grundbuch eingetragen wird der Meistbietende jedoch erst, wenn eine Unbedenklichkeitsbe­scheinigung des Finanzamtes vorgelegt werden kann. Die Eigentumsumschreibung muss jedoch nicht erneut (etwa beim Notar) beantragt werden, sondern dies übernimmt das Versteigerungsgericht.

Ein Erwerb in einer Zwangsversteigerung ist Grunderwerbsteuerpflichtig, zurzeit 5 % des Gebotes.

Der Ersteher trägt dann neben dem Meistgebot noch die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlages sowie die Gerichtskosten für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch (Grobe Faustformel: Diese Kosten sind geringer als die üblichen Notarkosten).

Der Zuschlagsbeschluss, der durch das Gericht ausgefertigt wird, ist gleichzeitig Räumungs- und Herausgabetitel gegen den früheren Eigentümer und die zu seinem Haushalt gehörenden Personen.

Sollte das Objekt jedoch an einen Dritten vermietet sein, so muss der Ersteher zum nächst­möglichen Kündigungstermin eine Kündigung dieses Mietverhältnisses aussprechen und bei Nichtbeachtung durch den Mieter gegebenenfalls eine Räumungsklage erheben. Hier gelten gegebenenfalls allgemeine Mieterschutzvorschriften.

Wird den Mietern nicht gekündigt, so wird das Mietverhältnis fortgesetzt.

Es wird darauf hingewiesen, das nach neuer Rechtslage (Februar 2007) eine Kündigung gegenüber Mietern nicht mehr dadurch ausgeschlossen werden kann, das diese Baukostenvorschüsse als Mietvorausleistung angemeldet haben.

Dies ist nur bedingt möglich. Ein Verkauf kann generell nur stattfinden, wenn der jetzige Eigentümer und Vollstreckungsschuldner zustimmt. Es muss dann ein Notartermin stattfinden und ein “normaler Kaufvertrag” geschlossen werden.

Dieser hat ferner jedoch nur Sinn, wenn alle im Grundbuch beteiligten Gläubiger zustimmen. Aus den o.g. Gründen kann daher ein freihändiger Verkauf ausgeschlossen oder extrem schwierig sein, so dass auf das Zwangsversteigerungsverfahren zu verweisen ist.

Eine Ausbietungsgarantie ist ein Vertrag mit der betreibenden Gläubigerin, in dem sich der Bieter verpflichtet, mindestens einen bestimmten Betrag zu bieten. Im Gegenzug verpflichtet sich die Bank, dann auch auf jeden Fall den Zuschlag im Termin erteilen zu lassen (sofern der Versteigerungstermin nicht durch den Schuldner in anderer Weise abgewendet wird). Für die Bank hat dies den Vorteil, dass sie sicher weiß, dass ein Bieter vorhanden sein wird. Für den Ausbietungsgaranten besteht der Vorteil, dass er weiß, ab welchem Preis die Bank ihm den Zuschlag erteilen lassen wird.

Ggf. sind im begrenzten Rahmen auch weitergehende Vereinbarungen als Nebenabreden möglich, um den Ausbietungsgaranten in gewisser Weise gegenüber weiteren Mitbietern abzusichern. Die Einzelheiten sind jedoch von Fall zu Fall unterschiedlich und sollten vorab besprochen werden.

Um eine formelle Wirksamkeit der Ausbietungsgarantie zu gewährleisten, muss diese in notarieller Form abgeschlossen werden.